什么是楼花？
楼花在英语中称为“off-the-plan”。其含义就是没有被注册的房屋。
在墨尔本，切割土地，或者建造房屋，开发商需要经过以下的步骤：
- 购买地块；
- 找规划师起草地块划分图纸，或者规划建筑师将地块图纸和建筑图纸一并起草；
- 向当地市政府(Council)递审图纸；
- 图纸批准后，可以只划分土地，也可以选择划分土地和建筑房屋一起进行；
- 完成后递交土地局(Land Registry)注册；
- 注册完成后，开发商给买家发通知，通常14天内要求完成成交。
墨尔本法律规定，售卖楼花必须有售卖合同，而楼花合同必须至少含有图纸。提供给消费者没有图纸的楼花合同不仅可能导致楼花合同无效，甚至可能被认为故意欺诈的嫌疑而承担刑事责任。
消费者购买楼花，都从和开发商签署上述提到的楼花合同开始。
订金究竟要交多少？
规范购买楼花订金的墨尔本法律是维多利亚州土地法1962第9AA条:
“A person shall not sell a lot in a plan of subdivision (whether certified or not) to anyone except a statutory body or authority if the plan has not been registered by the Registrar, unless- 翻译：一个人不允许销售楼花（无论图纸被认可与否）给除了法定团体或者政府机构外的任何人，如果楼花还没有被登记官注册，除非-
（A）The contract for the sale of that lot provides that，the deposit moneys payable by the purchaser are to be paid –翻译：该房产的买卖合同规定订金应当由卖方支付-
To a legal practitioner or licensed estate agent acting for the vendor to be held by the legal practitioner or licensed estate agent on trust for the purchaser until the registration of the plan of subdivision; or 翻译：给律师或者代表卖家的有牌照地产中介，由他们作为托管人托管订金直到土地注册完成；或者
… (这一条提到的情况并不常见)
（B）The deposit moneys payable under the contract do not exceed 10 per cent of the purchase price of the lot.翻译：合同下订金不得超过合同价格的10%
最近接触到的一些诉讼案件，我们发现中国客户容易被不法楼花销售商欺骗，在楼花还没有被注册的情况下支付了超过合同价格10%的订金。
要注意的是，上述规定针对的是还没有注册的楼花。如果楼花已经被注册，但是由于买家资金没有准备充裕，买家被要求继续支付超过10%的订金的做法，并不违法。
开发商何时可以动订金？
比起其它州，墨尔本对于楼花订金的保护是最为严格的。法律直接规定，楼花的10%订金必须由律师或者中介作为托管人看管，房屋一天没有注册，订金一天就不可以被动用。
非楼花销售的情况下要求支付10%的订金虽然不违法，但是由于多数墨尔本房产合同规定，如果卖家没有贷款或者贷款额度不高，同时没有禁卖令(Caveat)在房产上的情况下，卖家就可以提前动用订金，这让提前支付了高额订金的买家面临着巨大的风险——如果成交不成功，卖家破产无法返还预支的订金，买家实际上就无法讨回已支付的订金了。所以，安润法律强烈不建议，购买任何物业时，同意支付超过10%合同价格的订金。
最后注册日期和日落条款是什么？
为了避免过高的风险，售卖楼花的合同中，开发商都会精明地加上注册日期或者日落条款。这个日期是开发商必须注册房产的最后期限。如果房产在最后期限都无法注册，那么买卖任何一方都可以选择退出合同，订金和利息发还给买家，此外买家不能向开发商索取其它任何形式的损失。
需要注意的是，虽然卖方在最后注册日期没有注册成功，但是买方并没有行使终止合同的权利，而卖方稍后又注册成功的情况下，买房就无法再行使日落条款下的终止合同的权利了。
冷静期是什么？
虽然是一个普通常见的合同，但是安润律师经常惊讶地发现，居然有很多买了多次房产的客户并不知道冷静期条款的具体细节。
冷静期条款是维多利亚州土地法1962第31条规定的——买方可以在三个完整工作日内终止合同。但是买家需要支付$100或者房屋合同价格的0.2%（两者哪个高就要支付哪个）作为终止合同的补偿。
但是，行使冷静期权利，必须严格遵守形式要件，即要给卖方或者卖方的代表书面通知，写明意图是结束合同。
此外，要是拍卖的房产，那么拍卖前后三个完整工作日内购买的，买方丧失冷静期权利。工业或者商业用途的房产买家没有冷静期权利。超过20公顷的农业用地买家，买卖双方曾经就同一处房产签署过实质条款相同的情况下的买家，或者买家是公司或者地产中介的，都不享有冷静期权利。
楼花常见可以解除合约的情况
总结我们经手的大量案件，以下几种情况买家通常可以解除合约：
- 由于售卖合同制作时违反法律规定，而被认定无效。比如，上面我们提到的必须包含的图纸没有包含；卖方披露文件首页，买房先于卖方签字；卖方披露文件没有包含所有法律规定应当披露的文件。
- 合同最后注册日期到了，卖家还未能注册成功，买家行使日落条款权利。
- 冷静期内，买家行使冷静期权利终止合同。
过户师和过户律师的区别
虽然现在市面上涌现了一大批过户师，甚至有的还宣称自己可以帮客户免费起草和审阅合同，但是需要指出的是，这些过户师并没有律师资格，因此只能为客户提供最简单的合同模板，更加没有能力审阅合同。出现违约和违法的情形，由于没有相关的法律知识，过户师无法给客人及时的法律意见，最后导致严重而无法挽回的后果。
过户律师相对过户师而言，虽然费用高出几百，但是其操作流程更加严谨，有能力制作和审核复杂的买卖合同，如果出现问题，也可以及时发现和处理。
因此，我们建议大额的生意和房产交易，以及跨国交易，都应该选择使用过户律师而非过户师进行。
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